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Una visita a....... (prima di acquistare)

Una visita alla Conservatoria dei Registri Immobiliari

Le ricerche presso i vari uffici di norma vengono eseguite da personale esperto,in genere professionisti addetti a tali pratiche,notai ecc.Questo perché non si tratta di impresa semplice per chi non è avvezzo alla burocrazia e non ha una certa dimestichezza con le pratiche catastali generalmente molto tecniche e di difficile comprensione per i non addetti.Consigliamo quindi di incaricare società specializzate in visure oppure i suddetti professionisti per garantirvi un risultato sicuro.Comunque se voleste cimentarvi in questo non facile compito sappiate fin d'ora a che cosa andate incontro.Nelle Conservatorie dei Registri Immobiliari vengono trascritti tutti gli atti che concernono i beni immobili:acquisti,vendite,ipoteche,diritti di servitù,diritti di usufrutto,ecc.Poichè i dati vengono registrati in base alla persona che li compie va da sè che diventa agevole,dato un nominativo,seguire la cronologia degli atti compiuti dalla persona suddetta su uno o più beni.Per gli atti più recenti (compiuti dopo l'introduzione delle tecnologie informatiche e cioè il 1989 più o meno) la ricerca diviene meno complessa:è sufficiente compilare un modulo e consegnarlo ad un addetto della conservatoria, il quale vi restituirà un tabulato nel quale saranno riportati l'elenco e i dati di tutti gli atti compiuti recentemente dal nominativo interessato.Per gli atti meno recenti vi troverete a maneggiare polverosi registri nei quali vi verrà indicata la pagina in cui potrete trovare ciò che vi serve.

Attenzione ai vincoli che non risultano in conservatoria

Non bisogna MAI dimenticare che sugli immobili possono gravare anche vincoli o diritti di terzi che non appaiono sui registri della Conservatoria.Questi vincoli possono essere di carattere amministrativo,servitù di vario genere o diritti acquisiti per usucapione del bene.Allora come fare?Per quanto riguarda i vincoli amministrativi una visita al comune dove è ubicato l'immobile sarà più che sufficiente per fugare ogni dubbio.Per gli altri vincoli invece sarà necessario visitare l'immobile che si intende acquistare e osservare attentamente la posizione,i confini e i dintorni.Se vi sono,ad esempio,fondi agricoli o altri terreni dietro a quello che vi interessa, potrebbe anche darsi che vi siano diritti di passaggio sulla vostra futura proprietà e quindi magari non è possibile recintare o piantare alberi o altro ancora.Una buona idea è senz'altro quella di chiedere ai vicini o ai confinanti se godono di diritti o privilegi sulla proprietà.

Una visita all'amministratore di condominio

Una buona norma da seguire è sicuramente quella di fare una visita all'amministratore del condominio per visionare il regolamento condominiale.Dal regolamento condominiale è possibile sapere quali attività sono vietate e quali permesse all'interno dello stabile (ad esempio il divieto di esercitare una attività professionale o commerciale o il divieto di tenere animali in casa ecc.).Oltre a queste interessanti informazioni non dimenticate di controllare se il precedente proprietario ha pagato tutte le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente.La legge attualmente stabilisce che l'acquirente è obbligato,in caso di inadempienza del venditore,a corrispondere le spese condominiali per i periodi sopra citati.Anche se farete una azione di recupero nei confronti del venditore vi accorgerete che non ne vale certo la pena,perciò,meglio prevenire che curare.


Una visita agli uffici finanziari

Per evitare spiacevoli sorprese è consigliabile verificare presso gli uffici finanziari l'eventuale mancato pagamento delle imposte sui redditi immobiliari relative all'anno in corso e a quello precedente.Infatti,in base all'art.2771 c.c.il fisco può vantare dei diritti sull'immobile qualora le tasse e imposte dovute non fossero state pagate.Praticamente,per evitare la vendita all'incanto della casa appena acquistata sareste costretti a pagare la multa e le imposte evase da chi vi ha ceduto l'immobile.

Verifiche necessarie se la casa è in fase di costruzione

Qualora decideste di acquistare un immobile in via di costruzione o appena costruito è opportuno prestare la massima attenzione,in particolare eseguire due ulteriori,importanti controlli.Per prima cosa bisogna verificare presso l'Ufficio Tecnico Comunale del comune in cui si trova l'immobile se il costruttore abbia ottenuto la concessione edilizia e che la costruzione corrisponda al progetto approvato.L'incauto acquisto di un immobile abusivo o non conforme alla concessione edilizia comporta l'applicazione di multe salatissime e nei casi più gravi la demolizione parziale o totale degli abusi.L'articolo 7 della legge n.47 del 1985 prevede la demolizione degli edifici eseguiti in assenza di concessione edilizia oppure in totale difformità da essa o comunque con variazioni essenziali rispetto a quanto concesso o approvato ( per esempio si costruisce un palazzo di 7 piani anziché 2 o una casa di 700 mq invece degli approvati 200 mq.).Ricordate che chi acquista un immobile o ha solamente sottoscritto un preliminare di acquisto ha sempre il "diritto di prendere visione presso gli uffici comunali di qualsiasi documento relativo all'immobile stesso e di ottenere ogni certificazione relativa" (art.47 della legge n.47 del 1985).

Principali verifiche da compiere prima di acquistare un immobile

·         Conservatoria dei Registri Immobiliari (ipoteche,vincoli sull'immobile ecc.).

·         Amministratore del condominio (regolamento del condominio,spese condominiali).

·         Uffici finanziari (verifica del pagamento delle imposte sui redditi immobiliari per l'anno in corso e per quello precedente).  

Ulteriori verifiche se l'immobile è in costruzione o appena costruito

·         Verificare la concessione edilizia,la sua esistenza e la conformità della costruzione alla concessione e al progetto approvato dal comune.

·         Verificate attentamente la solvibilità e l'affidabilità dell'impresa costruttrice (protesti,pignoramenti ecc.).


Scritto il 14/06/2009 alle ore 08:00:00

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