Il mutuo 
Cosa sapere prima di chiedere un mutuo

Prima di comprare casa e’ importante capire a quali spese si andra’ incontro. Infatti, il costo di un mutuo non e’ limitato agli interessi sul capitale, poiche’ su di esso gravano diverse spese, spesso di importo considerevole, tendenzialmente concentrate nel periodo iniziale. Alcune sono legate alla banca e al tipo di mutuo che si e’ deciso di sottoscrivere, altre invece sono correlate all’immobile.

Le spese bancarie
A discrezione della banca possono essere previste delle spese iniziali per l’apertura della pratica, l’istruttoria, per la valutazione dell’immobile, la perizia, per le coperture assicurative obbligatorie su incendio e/o scoppio) e delle spese di gestione del mutuo (i costi di mantenimento annuale della pratica e l’incasso rata mensile). Tutte queste spese insieme compongono l’Isc (indice sintetico di costo), valore espresso in percentuale, che indica il costo effettivo del mutuo. Sulla brochure di mutuo arancio, datato Gennaio 2006, si dichiara che mutuo arancio e’ a zero spese, sia iniziali che di gestione.

Le spese per il mutuo, non legate alla banca
Questi costi non sono dipendenti dalla banca e pertanto non rientrano nel calcolo dell’Isc. Sono le spese notarili, l’imposta sostitutiva, l’iscrizione dell’ipoteca e le spese di compravendita (la percentuale per l’agenzia immobiliare, se si acquista tramite mediatori creditizi e le imposte di registro, ipotecarie, catastali e Iva).

Le spese da pagare per l’acquisto della casa
Se si acquista da un privato, e’ necessario pagare l’imposta di registro, calcolata sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita. L’aliquota dell’imposta, se si tratta di acquisto di prima casa, e’ del 3%, contro il 7% previsto dall’aliquota normale. A cio’ si aggiunge il pagamento dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale, ciascuna dell’importo fisso di 129,11 euro (se non si trattasse di prima casa, queste imposte ammonterebbero rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile). Se si acquista l’immbile da un’impresa, l’imposta di registro e’ calcolata in misura fissa, anch’essa di 192,11 euro; ad essa si sommano le imposte ipotecarie e catastali (anche in questo caso pari a 129,11 euro ciascuna) e l’Iva, che per la prima casa e’ pari al 4% (contro il normale 10% previsto per le compravendite immobiliari) del valore dichiarato nell’atto di vendita. Attenzione, pero’, queste agevolazioni sono revocabili (con in piu’ il pagamento di una sovrattassa pari al 30% delle imposte dovute) se la prima casa viene rivenduta nell’arco di cinque anni, a meno che nell’arco di un anno dalla vendita non venga acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Le spese notarili comprendono gli onorari del notaio (da calcolare secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attivita’ contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto e dell’importo dell’ipoteca. Data la variabilita’ dei diversi fattori e’ sempre opportuno richiedere uno specifica preventivo per i costi notarili.
L’imposta sostitutiva e’ la trattenuta di imposta che sostituisce una serie di altre imposte, operata direttamente da una delle controparti in una transazione a sfavore dell’altra e per conto del Fisco. Nel caso di un mutuo e’ pari allo 0,25 % dell’importo erogato per prima casa e del 2% per seconda casa.
Tutti i contratti di mutuo sono garantiti da ipoteca sull’immobile da acquistare, che garantisce la banca in caso di insolvenza del cliente e da’, infatti, la possibilita’ di espropriare il bene e rivenderlo nel caso in cui il cliente non rimborsi il suo debito. L’ipoteca ha una durata pari alla durata del piano d’ammortamento (non puo’ comunque superare per legge i 20 anni, a meno che non la si rinnovi).
L’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari avviene per un valore superiore al finanziamento erogato (viene iscritta per un valore compreso tra il 150% e il 300% del finanziamento), perche’ serve a coprire il capitale erogato, gli interessi (anche eventualmente di mora), i tributi, gli oneri notarili, le spese giudiziali per il recupero del credito da parte della banca.

Un’ottima banca per richiedere un muto e’ quella di Ing Direct (http://www.ingdirect.it).

Roma, li’ 26/02/06